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中國的房產是養老金的良好替代品嗎?

2018-06-08 11:50:36 中國保險報  段誌明

  在世界各國,房產通常是居民家庭資產的重要組成部分。作為一種長期性資產,房產在風險屬性等方面接近於養老金,因而在家庭資產的配置決策中,房產投資通常在一定程度上扮演養老儲蓄的角色,即作為養老金的主要替代品。近些年在國內逐漸興起“以房養老”現象,在美英等發達國家已經作為一種成熟的養老方式普遍存在,這一現象直接證明了房產作為養老金替代品的作用。

  房產的替代作用對於豐富養老資產品種、提高居民福利水平具有積極意義,然而,這並不意味著房產可以過度替代,甚至完全替代養老金——如果居民家庭過度依靠房產進行養老,很可能造成房產與養老金市場的失衡,進而可能造成兩個市場的“雙輸”。

  在現實經濟中,房產對養老金的過度替代並非不可能,甚至往往難以避免。如果不考慮稅收等因素,房產甚至是相比養老金更加優質的投資標的——由於養老金需要持有至退休,而房產的交易通常沒有時間限制,房產相比養老金具有明顯的流動性優勢,因此居民家庭傾向於將房產作為最優的投資選擇,其直接後果是房產投資可能部分甚至完全擠出養老儲蓄,造成養老金市場不斷收縮,相應地,養老需求的轉嫁將推動房產市場的快速擴張。因此,在不存在明顯的政策幹預的情況下,居民家庭對房產的青睞很可能導致房產市場對養老金市場形成絕對優勢,進而房產對養老金形成過度替代。

  從經濟學的角度看,房產對養老金的過度替代並不一定是非理性的投資行為,這至少符合不同資產間的自由競爭和優勝劣汰。然而,如果分別考慮房產市場和養老金市場的固有屬性,過度替代的現象顯然是值得警惕的。首先,從房產市場的視角看,房產本身具有稀缺性的特點,如果過多的養老需求被轉嫁給房產市場,將導致房產的價格快速上漲,在人口老齡化的背景下,社會總體養老需求的快速膨脹將對房價產生推波助瀾的作用,極端情形下將形成嚴重的價格泡沫,這一結果顯然不利於房產市場乃至經濟系統的安全、可持續發展。其次,從養老市場的視角看,養老資產的第一要義在於安全性,資產的保值增值固然重要,但是必須遵從安全性的基本前提,這是大部分養老基金選擇信用等級較高的標的資產並進行分散投資的主要原因,然而,如果養老儲蓄過度轉嫁給房產,將導致房產在養老資產中占比過高,甚至作為單一資產存在,在房產價格泡沫的情形下,這一資產配置結果顯然與養老儲蓄的安全性原則相悖。最終,房產對養老金的過度替代將導致兩個市場“雙輸”。值得註意的是,在美國市場中,REITs(房地產信托投資基金)一直是養老基金眾多標的資產中收益最高的一類,養老金投資也是美國房產市場穩定發展的重要因素,但這並不能證偽房產過度替代養老金導致兩個市場“雙輸”的結論,相反,這恰恰說明如果適度和適量地發揮房產的替代作用,將推動養老金和房產市場形成“雙贏”的局面。

  相比於發達國家的市場,我國居民家庭的資產構成明顯向房產傾斜,致使養老金資產的積累嚴重不足,這說明我國房產已經對養老金形成了過度替代。根據海通證券(600837,股吧)的統計,2017年我國城鄉居民的養老金和房產的價值分別為8.5萬億和280萬億人民幣,分別占當年GDP(82萬億元)的10%和340%,房產價值接近於養老金價值的33倍;相比之下,2017年美國居民的養老金和房產價值分別為30萬億和27萬億美元,占當年GDP(19.369萬億美元)的比重分別為150%和140%,房產價值僅占養老金價值的90%。我國居民的房產價值占養老金資產價值的比例遠遠超過美國,說明房產和養老金市場發展失衡的問題已經相當嚴重,房產對養老金的過度替代程度達到了較高水平。我國在這一背景下發展的“以房養老”產業,與其說是順應國際潮流創新養老資產的品種,不如說是為平衡房產和養老金市場的“曲線救國”的政策。

  如上所述,過度替代問題將造成房產與養老金市場的“雙輸”,這一結果在我國當前的經濟狀況下已經略見端倪。不同於大多數國家的是,過度替代問題還可能在我國引發更加嚴重的經濟和社會問題,即加劇城鄉居民的貧富差距問題。一方面,我國農村居民在養老保障方面相比城鎮居民本就處於劣勢:2017年,城鎮職工基本養老保險的人均養老金收入為3.45萬元/年,城鄉居民基本養老保險的人均養老金收入僅為0.15萬元/年,前者的主要參保人為城鎮居民,而農村居民則主要投保於後者,這說明城鄉居民在養老待遇方面差距巨大。另一方面,房產已經成為了造成我國城鄉居民貧富差距的重要原因:在我國城鎮化過程中,農村居民不僅要承受著工農業產品之間巨大的剪刀差,而且需要向城市輸入數以億計的廉價勞動力,從而推動城鎮化水平的快速提高;城鎮化直接導致了城鎮地區房產價格的水漲船高,這顯然為廣大的城鎮居民帶來了巨大的財產性收入,而農村居民僅能獲得一定的勞動性收入——2017年,在我國居民持有的價值280萬億元的房產中,農村居民占有的份額僅為40萬億,這顯然與城鄉人口的分布是不相匹配的。在這一狀況下,如果繼續放任房產市場對養老金市場的擠壓,城鄉居民之間的養老待遇和收入差距將進一步拉大,其後果不堪設想。

  為了我國國民經濟的健康發展,必須采取措施改變房產和養老金市場失衡的現狀,以解決房產對養老金過度替代的問題。筆者認為,導致這一現狀的原因包括兩個方面:第一,我國經濟結構的失衡導致房地產市場本身發展過熱,居民對房產的投資情緒長期不理性,甚至加杠桿進行投機,對養老儲蓄形成了擠出效應;第二,我國缺乏針對養老金產業的稅收優惠政策,使得養老金相對房產投資在流動性方面的劣勢被不斷放大,從而降低了其投資價值。解決養老金過度替代問題的措施需要從以上兩個方面的原因出發。針對第一方面的原因,我國需要堅定地推行技術創新、科技強國,推動國民經濟結構的不斷優化,以發掘房地產以外的經濟增長動力,避免居民對房產市場的過度投資,這是一個長期、艱難的過程,但也是從根本改變這一問題的唯一舉措。針對第二方面的原因,我國需要提高養老金相對房產的稅收優勢,在一定程度上抵消養老金在流動性方面的劣勢,從而提高其投資價值。提高養老金的稅收優勢可以從兩方面著手:第一,針對養老儲蓄推行稅收優惠政策,我國近期推出的個人所得稅遞延型商業養老保險正是這一思路的重要實踐;第二,針對房產推行房產稅,美國等發達國家針對房產的投機行為之所以被抑制,很大一部分原因在於高額的稅費,包括房產稅和物業費等。

(責任編輯:唐明梅 )
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