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2017險資不動產債權投資持續走俏 規模超1700億

2018-01-03 08:03:44 藍鯨新聞  石雨
  2017年12月末,和諧健康發布公告稱,擬出資8億認購金融街(000402,股吧)商業不動產債權投資計劃。近兩年,投資不動產被保險業認為是收益較為穩定,契合保險資金特點需求的重要投資方式。其中,不動產債權投資成為較為頻繁的投資形式。藍鯨財經盤點發現,多家保險公司看中不動產債權投資利好,2017年,資產管理公司註冊不動產債權投資計劃規模已超1700億。此外,也有多家保險公司通過購置房產、舉牌上市房企等方式進行不動產投資。

  和諧健康8億認購不動產債權計劃,年內二三季度償付能力報告“缺席”

  近日,和諧健康發布公告,擬出資8億元認購“泰康-金融街上海火車站北廣場D地塊商業不動產債權投資計劃”。 公告顯示,該債權計劃總發行規模為16億元,存續期5年,和諧健康保險擬認購8億元。和諧健康保險作為投資人,年化收益率為5.6%。

  從公告內容來看,和諧健康認購金融街的債權投資計劃形成關聯交易,資料顯示,和諧健康為金融街的第二大股東,持有金融街15.88%的股份;離任不足一年的和諧健康前任董事長上官清目前是金融街董事。

  細看和諧健康2017年以來的發展,情況並不樂觀。根據保監會披露的數據來看,2017年1-10月,和諧健康原保險保費收入為359.83萬元,同比下滑65.97%,萬能險收入下行更為嚴重,2017年前10月和諧健康萬能險收入縮水近一倍,同比下滑95.12%,僅有22萬元,整體看規模保費同比下滑了74.70%。

  同樣不容樂觀的還有和諧健康的償付能力,藍鯨財經查閱中保協網站與和諧健康官網,均未找到和諧健康2017年2、3季度的償付能力報告,從此前披露的第1季度償付能力報告來看,2017年1季度,和諧健康核心償付能力充足率為102.01%,環比下滑了27個百分點,低於行業的平均水平。尤其是綜合償付能力充足率同樣僅為102.01%,緊貼保監會要求的100%的紅線。

  12月中旬,保監會在《保險資產負債管理監管辦法》(征求意見稿)中明確表示,將對保險公司資產負債管理進行綜合評級,償付能力充足率不達標的保險公司將被評為D級,采取責令調整業務結構、資產結構,限制資金運用,在一定期限內禁止申報新產品等處罰。

  因此,在和諧健康經營狀況不容樂觀的背景下,有效的險資配置,或將助力其形成保險資產與負債的良性互動,一旦不動產債權計劃落地,其所提供的穩定收益,將有助於為和諧健康的提供現金流入,進而一定程度上,保障和諧健康保險業務的穩健運用。

  2017險資不動產債權投資註冊規模達1743億,棚戶區改造機會多

  不動產債權項目往往資金需求大,周期長,這與保險資金的期限特征有較好的匹配性,同時,較為穩定的收益,又會為負債資金的險資帶來較好回報,保險公司正是看中不動產債權投資計劃所帶來的利好,2017年,加碼介入不動產債權投資項目。

  據中國保險資產管理業協會最新披露的數據顯示,2017年前11月,23家保險資產管理公司註冊債權投資計劃和股權投資計劃共185項,合計註冊規模4326.63億元。其中,不動產債權投資計劃104項,註冊規模1742.68億元,占全部債權、股權投資計劃的40.28%。與去年同期相比,不動產債權投資計劃數量增加了50項,同比增長78%,註冊規模與去年863.68億元相比同比增長了101.77%,達到一倍多。不動產債權投資占合計註冊規模比也有所上升,從33.68%增長到40.28%,增加了6.6個百分點。

  認購方面,從已披露的保險公司認購信息來看,據藍鯨財經不完全統計,2017年,已有47項不動產債權投資計劃項目得到保險公司認購(多期認購已進行合並),其中,太平保險通過旗下子公司太平人壽、太平財險、太平養老以及太平再保險,參與了6項不動產債權投資計劃,合計31.4億元,包含3項兩家子公司同時認購項目。同樣參與了6項不動產債權投資計劃的還有中國太保集團。中國太保及太保人壽共計投資了包括長江養老-雲南城投(600239,股吧)、長沙城投、萬科商業等不動產債權投資計劃。

  此外,中國人保在投資不動產債權投資計劃中同樣表現積極,2017年,中國人保通過旗下壽險、財險子公司認購了5項不動產債權投資計劃,包括北京豐臺棚戶區改造項目、天津子牙不動產、浙江太湖新城不動產債權投資計劃等;合眾保險通過合眾人壽與合眾財險投資了5項不動產債權投資計劃,包括成都恒大新北城、武漢光谷產業園、天房天津不動產債權投資計劃等。

  與此同時,中國平安(601318,股吧)、英大人壽、光大永明人壽等多家保險公司均披露了其認購不動產債權投資計劃的相關信息。

  對於保險公司來說,不動產債權投資,尤其是棚戶區改造不動產債權投資正面臨利好形勢,2017年5月,國務院明確指出,確定三年後改造1500萬套棚戶區的目標,因此至少未來三年之內,這給保險資金投資提供了大量機會。

  險資不動產投資方式多元,理性投資、防風險仍是重點

  事實上,險資進行不動產投資並不局限於認購不動產債權投資項目一種,購置房產、投資設立不動產子公司、舉牌上市房企是保險公司進行不動產投資較為常見的方式。

  藍鯨財經查閱四家上市保險公司的三季報發現,四家保險公司在投資性房地產方面均有所涉及。數據顯示,2017年前三季度,中國人壽投資11.83億元在投資性房地產項目,比2016年底增加了99.3個百分點,中國平安2017年1-9月投資48.39億元在投資性房地產項目,中國太保2017年在投資性房地產項目上的投資相對較少,僅為2.29億元,新華保險2017年前三季度相關投資為11.75億元。

  除投資性不動產項目外,自用性不動產同樣受到保險公司的青睞,面對較為高昂的租賃成本,投資自用型不動產成為保險公司進行節約成本的有效方式。舉例來說,2017年7月,國聯人壽以物權方式投資國聯集團大廈、地下車庫以及食堂三項房產,作為自用性不動產長期持有,國聯人壽投資金額為3.31億元。

  投資設立不動產子公司同樣是保險公司進行不動產投資的有效途徑,中國平安的子公司平安不動產是其進行不動產投資及資產管理的平臺,業務涵蓋開發投資、商業地產等領域;泰康人壽旗下有泰康(湖北)醫療不動產、泰康之家瑞城置業等子公司;前海人壽在第三季度償付能力報告中披露,其旗下共有11家置業子公司,包括前瑞置業、空港新城前泰置業、前軒置業等專業進行房地產投資的公司。

  此外,舉牌上市房企也是保險公司進行不動產投資的方式之一,2015、2016年,多家保險公司頻繁舉牌上市房企增加土地儲備,但是在2017年,隨著保監會對於保險公司非理性舉牌的監管措施強化,保險公司舉牌上市保險公司的消息有所減少。

  投資加碼的同時,流動性風險、貶值風險也成為保險公司在進行不動產投資時的關註焦點。2017年10月,保監會發布《保險資金運用內部控制應用指引(第4號-第6號)》(征求意見稿),其中,對於保險公司不動產投資提出了明確的要求。意見稿顯示,保險機構應根據自身投資需求、負債特性、償付能力、投資管理能力以及風險管理能力,合理設定不動產投資的配置比例。與此同時,意見稿還強調了在保險機構開展不動產投資項目時,應建立針對交易過程中可能出現的不正當利益輸送行為的反舞弊管理機制和相關制度程序。

  因此,保險公司應在監管要求下,理性進行不動產投資,防範風險,實現保險資金在不動產領域投資中的穩定收入。
(責任編輯:李皓潔 HF109)
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